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[理财产品] 元亨祥集团解析固安新城案例

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发表于 2020-5-21 09:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
  据元亨祥集团了解到在2019年中国第一届开发性PPP论坛上,固安产业新城模式被评选为PPP模式创新样本。
  一、项目介绍
  在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告(2015)》中,固安凭借突出的创新能力,在“中国县域经济创新力50强”榜单中排在第三位,同时位列“全国县域经济发展潜力百强县”的第十,并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”。
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  二、项目模式
  固安县政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议,设立三浦威特园区建设发展有限公司(简称“三浦威特”)作为双方合作的项目公司(SPV),华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金,为固安产业新城的投资、建设、开发、运营提供一系列的公共产品与服务,充分发挥了市场机制下的高效资源配置作用,与地方政府构建了一个产业新城整体开发的政企伙伴关系机制。
  图:固安产业新城特许经营的PPP合作模式
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  三、开发性PPP运作模式
  华夏幸福的PPP融资模式特点在于注重产业小镇、产业新城和城市运营,强调选址城市的自我造血功能,这种方式打破了以政府作为兜底的刚性兑付机制,具有可行性高、创造性强的特点。这种融资是传统PPP的升级,也就是现在政策鼓励的开发性PPP。
  四、融资模式
  对于PPP模式而言,政府通常会为项目的运作设立专门的政府引导基金以提供资金支持。除此之外,还包含信托、保险资金、资产证券化及融资租赁等。华夏幸福在其 PPP 项目融资过程中,融资工具大致包括以下几种:
  (1)超短融资券
  公司近期也在国内和海外市场发行债券募集资金,这些多元化的融资方式将推动产业新城的健康运营,保证公司稳健发展。
  (2)夹层融资
  夹层融资是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。这种融资形式是一种长期债务且没有担保,因此对资金需求方限制较少,成本较股权融资也低,并且最重要的是融资的付款事宜可以根据公司的现金流状况作出适当的调整。
  (3)售后回租式融资租赁
  这是华夏幸福比较普遍采取的融资形式,是指其先将某项资产卖给融资租赁公司,该公司再出租给华夏幸福使用,之后华夏幸福也会在合同约定的期限内进行回购,这种操作为公司的发展及时注入了现金流。
  (4)PPP资产支持证券
  近几年,受到政策的积极影响,资产证券化规模在国内扩张迅速,各类投资机构纷纷设立资产支持证券专项计划。
  (5)住宅市场销售回款
  据元亨祥集团了解到住宅销售额近几年已经成为了华夏幸福比较重要的回款来源,由于产业新城建设投资回报周期长,资金需求量巨大,如果缺少资金投入,可能会造成产业新城建设的停滞,连年增长的二级住宅市场销售额正好给华夏幸福注入了发展所需资金,这部分资金对于业务拓展所起的作用不容忽视。但 2018 年之后,全年房地产市场受到了严格的调控,华夏幸福在住宅销售方面的业绩也出现了下滑,所以这种销售回款支撑企业发展的方式是否可持续还值得商榷。

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