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[物业管理中心] 住建局你捂着维修基金,还能为小区公共设施应急维修吧?

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发表于 2016-5-15 11:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
南徐山庄公共区域景观水池前的木愣地面约90平米,破损不堪,最近段时间陆续有老人、小孩、不经意者在上面畔脚摔倒,物业出于安全考虑,用警示围绳系上红飘带警示业主不要上去行走。小区业主委员会,仔细研读了江苏省住宅专项维修资金管理办法(苏建房管【2014】208号),第十四条“对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用维修资金,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会、相关业主提出申请,经代管部门组织相关专业人员现场确认,及时维修。”我们小区的实际情况,属于应急维修,基本符合,小区业主业委会就以文件的形式向市住建局申请“维修基金”给与应急维修。
     上周,业委会成员把申请以正规文件的形式递交市住建局维修基金代管部门,答复是“去掉文件头,就以物业的名义申请,需要经过三分之二业主签字”。住建局不马上应急维修排除安全隐患,选择“苏建房管【2014】208号”文第十一条执行,为什么不选择十四条执行?用的是你们的钱吗?请问小区物业和业委会上哪儿去找到三分之二人签字?(如果能找到这么多人签字,不如签字不要你们代管了),签不到三分之二,小区中央景观就用绳子长期围着?调皮的孩子、不受围栏的老人摔倒谁负责?
    市住建局代管基金的领导,是宗旨思想有问题,没有想到业主的安全,没想到尽快解决问题,想到的是捂住维修基金不动,你捂住干什么?去年暑假,雷电劈坏了电梯主板,业委会申请维修基金应急维修,让物业先垫资修理,结果至今没有报销一分费用,去年如果不维修,你想到了业主夏天爬到11楼日子怎么过?你们为老百姓着想吗?人民的公仆?
     我们小区的维修基金,管理办法“第十九条 业主委员会可以向维修资金代管部门提出申请,将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金80%的款项转存为超过一年以上的定期存款,维修资金代管部门应当自收到申请之日起5个工作日内予以办理。”去年我们申请三年定期缴存,没有理睬我们,至今也不知道一年定期给我们办了没,作为政府公务人员,你不问他们就不答,等了一年也没个结果,你们还是为老百姓干事的吗?
     
发表于 2016-5-17 10:44 | 显示全部楼层
尊敬的业主您好:
根据《住宅专项维修资金管理办法》 第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
    (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;
  (二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
     专项维修资金的使用需要专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并且有物业服务企业的小区是由物业提出维修申请。
    (三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
    根据《江苏省住宅专项维修资金管理办法》  
    第十三条 维修资金使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
    (一)可以经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主一次性表决同意,由业主委员会在任期内执行。
(二)可以区分所有,按照维修涉及利害关系的物业管理区域或栋或单元为单位,经维修利害关系范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意,决定维修资金使用。
小区共用部位需要维修厉害关系范围内的专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意才能决定使用专项维修资金并且需要小区物业申报相关材料。
根据《镇江市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金使用的操作规程》当中第一条:
一、维修基金使用程序
(一)申报
1.房屋共用部位共用设施设备需要维修时(中修、大修、更新、改造项目)由业主向承担物业管理服务的物业管理公司(以下简称物业公司)提出维修申请;
2.物业公司根据业主的维修申请,对报修项目进行查勘、鉴定后提出初步处理意见,并征求相关业主的意见;
3.据查勘、鉴定结果及维修基金缴纳情况,由物业公司按下列要求编制维修计划:
(1)已实施物业管理的住宅区整栋建立维修基金的房屋,其维修计划应与业主委员会(或业主小组)共同编制,并由物业公司以书面形式送交市物业管理基金中心(以下简称物业基金中心)审核;
(2)已建立维修基金的零散房屋,其维修计划由物业公司编制,并征求相关业主的意见后送交市物业基金中心审核。
综上所述专项维修资金的申报是由承担物业管理服务的物业管理公司提出维修申请。
缴存满1年的年底按帐面余额80%以一年期利率结息,20%以活期结息
     
 楼主| 发表于 2016-5-15 11:18 | 显示全部楼层
镇江市南徐山庄业主委员会文件

镇南徐业〔2016〕1号         
                                                                                                                                    

    关于南徐山庄景观水池前木质场地应急维修改造的申请

镇江市住建局住宅小区维修基金代管部门:
镇江市润州区南徐山庄小区景观水池前约90平米的木质场地,2011年入住以来虽经物业多次维护,因种种原因终究腐败破损。2014年10月22根安全警示木柱及串联麻绳已经破损清除,2015年木质场地地面木条开始整体腐败,至2016年3月该场地意外事故频发,先后有多名老人、小孩、不经意者,因破损的木条畔脚跌倒或卡住皮鞋,2016年4月因一位高龄老人畔倒,物业出于安全考虑,用警示绳围住该区域,停止业主前往该区域活动。
因小区水池周围是我们小区的核心景观,散步的业主都喜欢前往这里,拆卸的栏杆、警示的围绳及不雅观,业主抱怨很大,急需维修改造。部分业主和业主委员会成员对木质场地现场进行观察、分析认为:现水池景观木质场地龙骨木愣子全部腐败,上面铺设新的木方板无法稳固,全部改造费用较大,并且几年后又会周期性出现新的损害、改造。
经部分业主代表和业主委员会全体成员商定:
1.鉴于该木质场地为人员活动密集场所,围绳也不能制止业主前往该区域活动,存在重大安全隐患,应申请维修基金尽快维修改造,消除安全隐患。
2.结合现场状况、景观区域的功能和风格,对原木质场地改为贴20mm厚的火烧砖,规格、色彩和周边风格一致。木质台阶、木质场地全部改为火烧砖地面,原警示木柱及麻绳改造为沿水池边砌30厘米高的弧墙,墙上贴火烧砖,墙体上安装荧光警示柱。这样修整后景观水池整体风格与原先一致,地面火烧砖风格和前边台阶式水池风格一致,火烧砖价格低廉、行走防滑是公园等公共场所常用的材料,而且经久耐用。
特此申请,望贵部门予以批准!(苏建房管〔2014〕208号文)

镇江市南徐山庄业主委员会
二○一六年五月十日
     
 楼主| 发表于 2016-5-15 11:19 | 显示全部楼层
江苏省住宅专项维修资金管理办法(20140507)
维修基金(苏建房管【2014】208号)
        第一条 为加强住宅专项维修资金管理,促进其保值增值保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主合法利益,根据相关法律、行政法规和《江苏省物业管理条例》相关规定,制定本办法。

       第二条 市、县物业管理行政主管部门会同同级财政行政主管部门负责住宅专项维修资金(以下简称维修资金)管理工作的指导和监督。

        区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)按照规定的职责分工,负责维修资金管理相关指导、协调、监督工作。   

第三条 业主大会(包括业主代表大会、物业管理委员会)成立前,维修资金由物业所在市、县(市)物业管理行政主管部门代管(以下简称代管部门)。

代管部门应依法依规履行好维修资金代管职责。

第四条 代管部门应当通过竞争的方式,择优选择所在地政府认可的商业银行作为开立维修资金的专户管理银行。

维修资金管理实行专户存储、分账核算,一个物业管理区域应分别设立总账、业主分户账、专项分账和统筹分账。

        第五条 业主大会成立后决定自行管理维修资金的,应当就下列事项进行表决:

    (一)维修资金自行管理的决议;

    (二)维修资金管理制度;

    (三)账目管理单位和维修资金账目责任人的决议;

    (四)维修资金保值增值及续交方案;

    (五)其他与维修资金有关的决议事项。

    以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意并签署书面意见。业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示,公示期不得少于巧日。

    代管部门、区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对业主大会决议进行指导与监督。

        第六条 业主大会决定自行管理维修资金,应以业主大会实名按本办法第四条之规定开立账户,并同步纳入代管部门的维修资金管理系统,接受监管。

        第七条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期维修资金存入维修资金业主分户账。

维修资金首期交存可以由建设单位代收代交,也可以约定由业主自行交存。

        第八条 物业所在地建立商品住宅维修资金制度后,业主未交存的,按所在地同期同类商品住宅首次交存标准交存。维修资金业主分户账余额不足首期交存金额30%的,应当及时续交。

    代管部门应对建设单位或物业服务企业代收代交未入账的维修资金进行清理与追缴,并建立明细账。

    具体清理、追缴、补建及续筹办法由各市、县制定。

        第九条《江苏省物业管理条例》施行后受让土地所建住宅物业需配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用1%的比例标准交存电梯、消防等设施设备更新改造专项维修资金,或按物业所在城市同期同类业主拥有商品住宅建筑安装工程每平方米造价测算交存,设立维修资金专项分账,核算到栋,专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造。

        第十条 已售公有住房维修资金未纳入所在城市代管部门统一管理的,出售公有住房单位应建立住宅专项维修资金明细账,并承担维修资金的缴存、使用及保值增值等管理责任。已售公有住房单位拟将维修资金交由所在城市代管部门代管的,应对维修资金账目进行清理,未交的应负责追缴或补交。

        第十一条 物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修。   

物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集:

    (一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%,但业主大会另有约定的,从其约定;

    (二)维修资金增值(孽息)部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金;

    (三)共用设施设备报废回收的残值;

    (四)人民防空工程平战结合提取的资金;

    (五)业主共同决定,以及其他应当计入的资金。

        第十二条 维修资金交存统一使用由省级财政部门监制的住宅专项维修资金专用票据。

        第十三条 维修资金使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

    (一)可以经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主一次性表决同意,由业主委员会在任期内执行。

    (二)可以区分所有,按照维修涉及利害关系的物业管理区域或栋或单元为单位,经维修利害关系范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意,决定维修资金使用。

        第十四条 对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用维修资金,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会、相关业主提出申请,经代管部门组织相关专业人员现场确认,及时维修。

    第十五条 代管部门应当按照科学合理、规范高效、公开透明的原则,制定应急维修工作流程,并建立健全质量监督、招标投标、预决算和审计制度,加强监管。

    代管部门应当建立应急维修施工预决算、房屋鉴定、设施设备检测评估、招标、监理、审计以及房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选目录,并向社会公开联系方式,供维修选用。

        第十六条 应急单项维修费用在5000元以上的,应当经过审计并向业主公示;应急单项维修费用不足5000元的,可以经利害关系业主、业主委员会或物业管理委员会同意,委托代管部门采取审核结算并公示。应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的,从其约定。

        第十七条 维修资金使用从维修涉及范围内共有或者共用关系的业主交存的分户账中按照专有面积分摊列支。其中涉及已售公有住房的,从公有住房维修资金中列支;未售出的空置商品房,由建设单位按空置房屋专有面积分摊。

       物业管理区域特定地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修、需动用维修资金的,由专有车位、摊位、库位业主的房屋分户账中分摊列支。

        第十八条 维修资金代管部门应根据当地维修资金总额及使用计划等因素制定合理的保值增值方案,在确保维修资金安全的前提下,努力实现维修资金保值增值利益最大化。

        第十九条 业主委员会可以向维修资金代管部门提出申请,将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金80%的款项转存为超过一年以上的定期存款,维修资金代管部门应当自收到申请之日起5个工作日内予以办理。具体申请办法由各省辖市制定。

        第二十条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。投资收益归全体交存维修资金的业主所有,可优先划入本物业管理区域设立的维修资金统筹账户,用于本物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修。业主大会另有约定的,从其约定。

        利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

        禁止利用住宅专项维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财业务、质押、抵押等担保行为。

        第二十一条 代管部门应当将维修资金管理情况向业主公开,业主有权查询本人分户账的维修资金结存情况。

未成立业主大会的,代管部门应当定期将物业管理区域内业主交存的维修资金情况在物业管理区域公开。

业主大会或物业管理委员会成立时,代管部门应当将物业管理区域内交存维修资金详细至分户以及物业管理区域维修资金统筹分账户的情况,书面告知业主委员会或物业管理委员会,并在物业管理区域内公开。

        第二十二条 代管部门、业主委员会或物业管理委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目,并向业主公布下列情况:

    (一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

    (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

    (三)业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

    (四)其他有关维修资金使用和管理的情况。

        第二十三条 代管部门、专户管理银行应当制定相关措施,提高应急维修处置效率与能力,方便业主、公有住房售房单位对维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

        第二十四条 代管部门应当加快信息化建设,建立健全涵盖交存、使用、查询等内容的维修资金监管系统,实现信息互通,公开透明,提高管理效率,接受监督。

        第二十五条 维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。代管部门3年内委托政府专项审计不得少于一次,并公布审计报告,接受社会监督。对违反本办法相关规定的单位和个人,将按《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究责任。

        第二十六条 代管部门应当建立健全维修资金年度报告、投诉登记及信息公开等制度,推进维修资金标准化、规范化管理。省住房和城乡建设行政主管部门将会同财政行政主管部门不定期组织开展维修资金管理抽查或互审,通报监管情况。

        第二十七条 非住宅物业实施维修资金专项管理的,参照本办法执行。

        第二十八条 各省辖市物业管理行政主管部门会同同级财政行政主管部门依据本办法制定实施细则。
     
 楼主| 发表于 2016-5-15 11:27 | 显示全部楼层
破损的景观水池
水池5.JPG
水池2.JPG
水池4.JPG
水池.JPG
     
 楼主| 发表于 2016-5-15 11:29 | 显示全部楼层
最后一张是入住时的原图,现在已经破烂不堪了
发表于 2016-5-15 11:34 | 显示全部楼层
请住建局基金代管部门,尽快上门查看,应急维修,解决民生问题。
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